Preden banka odobri stanovanjski kredit, preveri šest stvari: ali zmoreš obrok, koliko lastnih sredstev imaš, kako stabilni so tvoji prihodki, koliko si star ob zadnjem obroku, kaj o tebi piše v SISBON-u in ali je nepremičnina primerna za zavarovanje. Nekatera pravila so enaka pri vseh bankah, ker jih določa Banka Slovenije, druga si vsaka banka postavi sama. Prav ta druga so razlog, da te ena banka zavrne, druga pa ti kredit odobri.
Pogoji za stanovanjski kredit na kratko
| Pogoj | Kaj banka preveri | Enako pri vseh bankah? |
|---|---|---|
| Kreditna sposobnost | vsi obroki skupaj največ 50 % neto dohodka, ostati ti mora vsaj 745 € | da, pravilo Banke Slovenije |
| Lastna sredstva | kredit praviloma največ 80 % vrednosti doma (pri drugi nepremičnini 70 %) | priporočilo Banke Slovenije |
| Zaposlitev in dohodek | vrsta in trajanje zaposlitve, s.p., pokojnina, dodatni prihodki | ne, pravila banke |
| Starost in doba | doba kredita in starost ob zadnjem obroku | ne, pravila banke |
| SISBON | zamude, obstoječi krediti, limiti in kartice | podatki so isti, ocena je banke |
| Zavarovanje | hipoteka, cenitev, zavarovanje nepremičnine, pogosto tudi življenjsko zavarovanje | ne, pravila banke |
1. Kreditna sposobnost: koliko obroka zmoreš
To je pogoj, pri katerem kredit najpogosteje pade. Po makrobonitetnih pravilih Banke Slovenije smejo vsi tvoji obroki skupaj praviloma znašati največ 50 % neto dohodka, po plačilu obrokov pa ti mora ostati vsaj 745 € na mesec in še dodaten znesek za vsakega vzdrževanega družinskega člana. Banka upošteva strožjo od obeh mej. Več o tem znesku je v članku o minimalnih življenjskih stroških.
Primer: zaslužiš 1.800 € neto in nimaš drugih obveznosti. Polovica plače je 900 €, po odbitku 745 € pa bi ostalo 1.055 €, zato je meja 900 €. Pri obrestni meri 3,5 % to pomeni:
| Doba kredita | Brez drugih obveznosti (obrok 900 €) | Z leasingom 250 € na mesec (obrok 650 €) |
|---|---|---|
| 20 let | približno 155.000 € | približno 112.000 € |
| 25 let | približno 180.000 € | približno 130.000 € |
| 30 let | približno 200.000 € | približno 145.000 € |
Drugi stolpec pokaže, zakaj je dobro pred vlogo poplačati manjše dolgove. Že en obrok za avto zniža znesek kredita za več kot četrtino. Svoje številke vpiši v kalkulator kreditne sposobnosti, podrobno razlago izračuna pa najdeš v članku kako banke izračunajo kreditno sposobnost.
2. Lastna sredstva in delež financiranja
Banka Slovenije bankam priporoča, naj kredit za nakup doma praviloma ne preseže 80 % vrednosti nepremičnine. Temu razmerju pravimo LTV. Pri drugi nepremičnini, na primer stanovanju za oddajo, je priporočena meja 70 %. Pri stanovanju za 250.000 € torej potrebuješ vsaj 50.000 € svojega denarja.
Dve stvari presenetita največ kupcev. Prvič, banka delež računa od vrednosti iz cenitve, ne od kupnine. Če cenilec stanovanje oceni nižje, moraš razliko pokriti sam. Drugič, lastna sredstva niso samo polog: poleg njega plačaš še cenitev, notarja, zemljiško knjigo, morebitno agencijo in davek. Konkretne zneske za različne cene smo izračunali v članku kolikšen polog potrebujem, stroške pa v članku stroški nakupa nepremičnine.
3. Zaposlitev in redni prihodki
Tu se banke med seboj najbolj razlikujejo. Najlažje kredit dobiš z zaposlitvijo za nedoločen čas, ko je poskusna doba že mimo. Pri zaposlitvi za določen čas nekatere banke zahtevajo, da pogodba traja še vsaj nekaj mesecev ali da je bila že podaljšana, druge kredit odobrijo s soplačnikom. Samozaposleni morajo navadno pokazati daljšo zgodovino poslovanja in davčne obračune, pri čemer banka upošteva dohodek iz obračuna, ne prometa.
Pokojnina šteje kot reden dohodek. Drugi prihodki, na primer najemnina, regres ali delo prek podjemne pogodbe, štejejo le, če so redni in jih lahko dokažeš. Pravila so različna, zato je smiselno vprašati več bank, preden se odločiš, da kredita ne moreš dobiti.
4. Starost in doba kredita
Stanovanjski kredit lahko praviloma odplačuješ do 30 let. Daljša doba zniža obrok in poveča znesek, ki ga lahko dobiš, a plačaš več obresti. Banke pa postavijo tudi zgornjo mejo starosti ob zadnjem obroku, zato je pri starejših kreditojemalcih najdaljša doba lahko krajša. Meja je odvisna od banke, zato jo preveri, če si star več kot 45 let in računaš na 30 let odplačevanja. Kako se obnese daljša doba, če se obrestna mera dvigne, preveriš s stres testom kredita.
5. SISBON in obstoječe obveznosti
V SISBON-u banka vidi vse tvoje kredite, leasinge, limite in kreditne kartice ter morebitne zamude. Tudi limit, ki ga ne uporabljaš, banka pogosto delno šteje kot obveznost, zato ga je dobro pred vlogo znižati ali zapreti. Starejše zamude, ki so že poravnane, niso nujno ovira, sveže zamude pa večina bank vzame resno. Svoje podatke lahko brezplačno pregledaš v aplikaciji Moj SISBON, kako izboljšaš sliko pred vlogo, pa smo opisali v članku kako izboljšati kreditno sposobnost. Če te je banka že zavrnila, poglej možnosti v članku kredit, če nisi kreditno sposoben.
6. Zavarovanje kredita
Stanovanjski kredit je skoraj vedno zavarovan s hipoteko na nepremičnini. Zato banka zahteva:
- cenitev nepremičnine pri cenilcu, ki ga banka sprejme,
- urejeno zemljiško knjigo (lastništvo in etažno lastnino), da se lahko hipoteka vpiše,
- notarski zapis ali sporazum o zavarovanju,
- zavarovanje nepremičnine (požar in druge nevarnosti), vinkulirano v korist banke.
Pogosto banka zahteva ali s popustom nagradi tudi življenjsko zavarovanje oziroma zavarovanje kredita pri zavarovalnici. Kadar dohodek ne zadošča, lahko kredit vzameta dva kot solidarna kreditojemalca, kar je pogosto boljša pot kot porok.
Pogoji za nižjo obrestno mero
Poleg pogojev za odobritev ima vsaka banka še pogoje za najnižjo obrestno mero. Skoraj povsod je to transakcijski račun s prilivom plače, pogosto tudi bančni paket ali zavarovanje pri partnerski zavarovalnici. Brez teh pogojev je mera navadno višja. Pri primerjavi ponudb zato upoštevaj tudi stroške računa in zavarovanja, kar najbolje pokaže efektivna obrestna mera (EOM). V primerjavi stanovanjskih kreditov so obrestne mere vseh slovenskih bank z vključenimi stroški, kaj prinese status komitenta, pa smo razložili v članku obstoječa stranka pri kreditu.
Dokumenti za stanovanjski kredit
Seznam se med bankami nekoliko razlikuje, za nakup stanovanja pa navadno potrebuješ:
- osebni dokument in davčno številko,
- plačilne liste za zadnje tri do šest mesecev ali potrdilo o pokojnini,
- potrdilo delodajalca o zaposlitvi (pri s.p. davčne obračune),
- kupoprodajno pogodbo ali predpogodbo,
- izpisek iz zemljiške knjige,
- cenitveno poročilo,
- pri gradnji še gradbeno dovoljenje, predračune in projekt.
Za prenovo in energetske ukrepe lahko dobiš tudi zeleni kredit z nižjo obrestno mero. Banke, ki ga ponujajo, in koliko je cenejši od navadnega, so v primerjavi zelenih stanovanjskih kreditov.
Kaj narediti, če pogojev ne izpolnjuješ
Če kredit pade na kreditni sposobnosti, imaš štiri možnosti: daljša doba, nižji znesek z večjim pologom, soplačnik ali poplačilo drugih dolgov pred vlogo. Če pade na lastnih sredstvih, lahko banka pri delu kreditov dovoli višji delež financiranja, a navadno z dodatnim zavarovanjem, na primer z drugo nepremičnino. Pri zaposlitvi in starosti pa so razlike med bankami tako velike, da se splača vprašati več bank, preden odnehaš.
Koliko lastnih sredstev in kredita potrebuješ za konkretno nepremičnino, izračunaš v kalkulatorju financiranja nepremičnine. Celoten postopek nakupa od iskanja do vselitve pa je opisan v članku nakup nepremičnine.
