Stres test kredita: kaj se zgodi, če EURIBOR zraste?

Ko vzameš stanovanjski kredit s spremenljivo obrestno mero, se obrok spreminja skupaj z EURIBOR-jem. Danes je obrok morda udoben, čez nekaj let pa je lahko za več sto evrov višji. Stres test je preprosto vprašanje: ali bi kredit zmogel tudi takrat, ko se razmere poslabšajo?

V tem članku izveš, kaj pri tem preveri banka, kaj določajo pravila Banke Slovenije, kje v dokumentaciji banke najdeš najslabši scenarij in kako test narediš sam.

Kaj je stres test kredita

Stres test je preverjanje, ali bi kredit odplačeval tudi v slabših okoliščinah. Pri stanovanjskem kreditu sta najpogostejša scenarija dva:

• višja obrestna mera, ker zraste EURIBOR (velja za kredite s spremenljivo obrestno mero),
• nižji dohodek, na primer zaradi porodniškega dopusta, bolniške ali izgube službe.

Pri spremenljivi obrestni meri je skupna obrestna mera vsota EURIBOR-ja in pribitka banke. Pribitek ostane enak, EURIBOR pa se spreminja. Kako se je EURIBOR gibal v zadnjih letih, je opisano v članku EURIBOR 2026.

Zakaj je to pomembno: lekcija iz let 2022 in 2023

Da obrestna mera ne ostane vedno enaka, se je jasno pokazalo pred nekaj leti. 6-mesečni EURIBOR je bil januarja 2022 še negativen (-0,53 %), junija 2022 je prvič po dolgem času postal pozitiven, decembra 2022 je znašal 2,56 %, oktobra 2023 pa že 4,11 %. V manj kot dveh letih je zrasel za več kot štiri odstotne točke.

Kaj to pomeni za obrok: nov kredit 150.000 € za 25 let s pribitkom 1,5 % bi imel na začetku leta 2022, ko je bil EURIBOR negativen, obrok približno 600 € (če se negativni EURIBOR upošteva kot 0 %). Enak kredit, sklenjen jeseni 2023, je imel obrok približno 931 €, kar je več kot 300 € na mesec več. Marsikdo, ki je kredit vzel pri najnižjih obrestnih merah, je to čutil v mesečnem proračunu.

Kaj določa Banka Slovenije

Banka Slovenije s pravili za kreditiranje prebivalstva (veljajo od 1. julija 2023) postavlja spodnjo mejo, ki jo mora spoštovati vsaka banka:

• Obroki vseh kreditov ob sklenitvi novega kredita ne smejo preseči 50 % tvojega neto dohodka.
• Po plačilu obrokov ti mora ostati najmanj določen znesek, trenutno 745 € na mesec, ob vzdrževanih družinskih članih pa še dodaten znesek zanje. Banka Slovenije znesek vsako leto preveri.
• Pri kreditu, zavarovanem z nepremičnino, priporoča, da kredit ne presega 80 % vrednosti nepremičnine, kadar kupuješ stanovanje, v katerem boš živel, oziroma 70 % pri drugih nepremičninah.

Kako se iz teh pravil izračuna najvišji kredit, je podrobno opisano v članku Koliko kredita glede na plačo.

Pomembna podrobnost: pri kreditu s spremenljivo obrestno mero banka po teh pravilih računa obrok tako, kot da bi EURIBOR do konca kredita ostal enak današnjemu. Obveznega dodatka za morebitni dvig obrestne mere pravila Banke Slovenije ne vsebujejo.

Kaj od bank pričakujejo evropske smernice

Evropski bančni organ (EBA) je v smernicah za odobravanje kreditov, ki veljajo od 30. junija 2021, zapisal, da naj banke pri presoji kreditne sposobnosti preverijo tudi slabše scenarije: nižji dohodek in pri spremenljivi obrestni meri višjo obrestno mero.

Kolikšen naj bo ta dvig, smernice ne določajo. Vsaka banka zato scenarij oblikuje po svoje. To je eden od razlogov, zakaj ti lahko dve banki ob enaki plači odobrita različen znesek kredita.

Stres test na papirju: list ESIS

Preden podpišeš pogodbo za stanovanjski kredit, ti mora banka izročiti evropski standardizirani informativni list (ESIS). Pri kreditu s spremenljivo obrestno mero brez zgornje meje mora ta list pokazati, kolikšen bi bil obrok pri najvišji obrestni meri v zadnjih 20 letih.

To je najbolj uporaben stres test, ki ga dobiš od banke, zato ga ne preskoči. Za občutek: od leta 2006 je bilo najvišje mesečno povprečje 6-mesečnega EURIBOR-ja 5,22 % (september 2008), najnižje pa -0,54 % (december 2021). Razpon je torej velik in obrestna mera se lahko v nekaj letih močno spremeni.

Kaj preveriti v listu ESIS

Ko dobiš list ESIS, poišči predvsem te podatke:

• Vrsta obrestne mere: fiksna, spremenljiva ali kombinirana, in kako dolgo velja fiksni del.
• Referenčna obrestna mera in pribitek: na primer 6-mesečni EURIBOR in pribitek banke.
• Kako pogosto se obrestna mera prilagodi: pri spremenljivi obrestni meri običajno vsake 3 ali 6 mesecev, odvisno od tega, na kateri EURIBOR je vezana.
• Najvišji obrok pri najslabšem scenariju in ali ima kredit zgornjo mejo obrestne mere.
• EOM: efektivna obrestna mera, ki vključuje tudi stroške kredita. Kaj vse vpliva nanjo, preveriš v EOM kalkulatorju.

Če najvišji obrok iz lista ESIS presega tisto, kar bi tvoj proračun zmogel, je to znak, da je kredit prevelik ali da je fiksna obrestna mera zate varnejša izbira.

Primer: koliko zraste obrok

Vzemimo kredit 150.000 € za 25 let s spremenljivo obrestno mero 4 % (na primer EURIBOR 2,5 % in pribitek 1,5 %). Takole se spreminja mesečni obrok:

Kaj to pomeni pri odobritvi:

• Za obrok 792 € potrebuješ po pravilu 50 % vsaj 1.584 € neto dohodka. Če bi banka obrok preverila pri 6 %, bi potrebovala dohodek 1.933 €.
• Ali drugače: pri obroku 1.000 € lahko pri 4 % dobiš približno 189.000 € kredita, pri 6 % pa le približno 155.000 €. Banka, ki preverja višjo obrestno mero, ti torej odobri manj.

Svoj primer izračunaš v kreditnem kalkulatorju, kjer obrestno mero preprosto zvišaš in vidiš nov obrok.

Fiksna, spremenljiva ali kombinirana obrestna mera

• Fiksna obrestna mera: obrok je enak do konca kredita, zato dvig EURIBOR-ja nate ne vpliva. Ali je ob sklenitvi višja ali nižja od spremenljive, je odvisno od razmer na trgu, zato primerjaj obe. Glavna prednost je predvidljivost.
• Spremenljiva obrestna mera: obrok se spreminja z EURIBOR-jem, navzgor in navzdol. Pri tej je stres test najpomembnejši.
• Kombinirana obrestna mera: prvih nekaj let je fiksna, nato spremenljiva. Stres test se nanaša na obdobje po izteku fiksnega dela. Več o tem v članku Kombinirana obrestna mera.

Pri vsaki od njih je smiselno preveriti še scenarij nižjega dohodka, saj ta ni odvisen od obrestne mere.

Kako stres test narediš sam

Ne zanašaj se samo na to, kar ti odobri banka. Test v štirih korakih vzame deset minut:

1. Izračunaj obrok pri današnji obrestni meri v kreditnem kalkulatorju.
2. Izračunaj obrok pri višji obrestni meri: na primer za 2 odstotni točki višji in še pri najvišji obrestni meri iz lista ESIS.
3. Preveri proračun: v kalkulatorju kreditne sposobnosti vpiši svoje prihodke in stroške. Po višjem obroku naj ti ostane dovolj za življenjske stroške in nekaj rezerve.
4. Preveri izpad dohodka: kaj bi bilo, če bi gospodinjstvo nekaj mesecev živelo z enim dohodkom manj. Koliko mesecev obrokov pokrijejo tvoji prihranki?

Če kredit prestane vse štiri korake, je najverjetneje vzdržen tudi v slabšem letu.

Najpogostejše napake

• Računaš samo z današnjim obrokom. Kredit traja 20 ali 30 let, obrestna mera pa se v tem času lahko večkrat spremeni.
• Pozabiš na druge obveznosti. V pravilo 50 % se štejejo obroki vseh kreditov, ki jih že odplačuješ, na primer potrošniškega kredita ali leasinga.
• Ne upoštevaš rasti stroškov. Hrana, energija in stroški otrok s časom rastejo, plača pa ne nujno enako hitro.
• Nimaš rezerve. Brez prihrankov za nekaj mesecev obrokov te lahko že kratka bolniška ali večje popravilo spravi v težave.

Kaj narediti, če test ne prestaneš

• Vzemi manjši kredit ali počakaj, da privarčuješ večji polog.
• Podaljšaj dobo odplačevanja, ki zniža obrok, a poveča skupne obresti.
• Izberi fiksno obrestno mero, če ti je najpomembneje, da se obrok ne spremeni.
• Ustvari rezervo v višini več mesečnih obrokov, preden podpišeš pogodbo.

Ponudbe bank s fiksno in spremenljivo obrestno mero primerjaš v primerjavi stanovanjskih kreditov.

Članek je informativne narave in ni finančni nasvet. Pravila Banke Slovenije in pogoji bank se lahko spremenijo, zato pred podpisom preveri veljavne pogoje pri banki in podatke v listu ESIS.