Če želiš v letu 2026 kupiti rabljeno dvosobno stanovanje v Ljubljani, moraš imeti okoli 66.000 € lastnih sredstev. Za garsonjero zadošča približno 40.000 €, za trisobno stanovanje ali novogradnjo pa jih potrebuješ 85.000 € ali več.
Te številke niso ocena iz oglasov. Izračunali smo jih iz dejanskih prodajnih cen, ki jih zbira Geodetska uprava RS (GURS), in iz obrestnih mer, ki jih vsak dan spremljamo pri bankah. Spodaj najdeš celoten izračun, potrebno plačo in to, koliko let traja varčevanje.
Če te zanima splošno pravilo o pologu za vso Slovenijo, preberi članek kolikšen polog potrebuješ za nakup stanovanja. Ta članek je samo za Ljubljano, kjer so cene za skoraj 60 % višje od slovenskega povprečja.
Koliko stane stanovanje v Ljubljani?
GURS vsako leto objavi poročilo o trgu nepremičnin. Temelji na cenah iz podpisanih pogodb, ne na cenah iz oglasov. Zadnje poročilo je izšlo aprila 2026 in zajema prodaje v letu 2025.
| Rabljena stanovanja v Ljubljani, 2025 | Vrednost |
|---|---|
| Srednja cena (mediana) | 5.050 €/m² |
| Cenejša četrtina prodaj | pod 4.430 €/m² |
| Dražja četrtina prodaj | nad 5.800 €/m² |
| Srednja velikost prodanega stanovanja | 53 m² |
| Srednje leto gradnje | 1973 |
| Rast cen v enem letu | 10 % |
| Rast cen od leta 2020 | 69 % |
Novogradnje so precej dražje. Večina novih stanovanj, vseljivih v letu 2025, se je prodala po 7.000 €/m² ali več, z DDV in brez parkirnega mesta. Najdražje so presegle 10.000 €/m².
Med deli mesta so razlike manjše, kot bi pričakoval:
- najdražje: Viško polje, Brdo, Vrhovci (5.320 €/m²), Črnuče, Nadgorica (5.230 €/m²) ter Koseze, Šiška (5.210 €/m²),
- srednje: Center, Bežigrad, Moste, Fužine, Šentvid in večina ostalih predelov (od 4.780 do 5.110 €/m²),
- najcenejše: Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog (4.430 €/m²).
Upoštevaj, da so to podatki za leto 2025. Cene v Ljubljani so v zadnjih letih rasle od 2 do 17 % na leto, zato za leto 2026 dodaj nekaj odstotkov rezerve.
Koliko denarja potrebuješ za posamezno stanovanje?
Banka ti za lastno stanovanje praviloma posodi največ 80 % vrednosti. Tako priporoča Banka Slovenije. Preostalih 20 % je tvoj polog. Poleg tega plačaš še stroške nakupa.
V izračunu smo upoštevali:
- 2 % agencijske provizije z DDV pri rabljenem stanovanju (pri novogradnji je praviloma že v ceni),
- 1.300 € za cenitev, notarja, zemljiško knjigo in banko,
- 5.000 € za selitev in osnovno opremo,
- da 2-odstotni davek na promet nepremičnin plača prodajalec, kot določa zakon.
Kaj vse spada med stroške nakupa, smo podrobno razložili v članku o stroških nakupa nepremičnine. Bančne stroške kredita pa najdeš v članku o skritih stroških kredita.
| Stanovanje | Kupnina | Polog 20 % | Polog in stroški | Z rezervo 10.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Garsonjera, 30 m², rabljena | 151.500 € | 30.300 € | 40.300 € | 50.300 € |
| Dvosobno, 53 m², rabljeno | 267.650 € | 53.530 € | 66.360 € | 76.360 € |
| Trisobno, 75 m², rabljeno | 378.750 € | 75.750 € | 91.290 € | 101.290 € |
| Dvosobno, 55 m², novogradnja | 385.000 € | 77.000 € | 83.300 € | 93.300 € |
Dve stvari v tabeli manjkata. Pri novogradnji parkirno mesto, ki ga v Ljubljani običajno kupiš posebej in ima 22 % DDV. Pri rabljenem stanovanju pa prenova. Polovica prodanih stanovanj je bila zgrajena do leta 1973, zato pogosto potrebuješ vsaj novo kopalnico, elektriko ali okna.
Lokacija vpliva manj, kot bi pričakoval. Isto stanovanje s 53 m² stane v cenejšem delu trga okoli 235.000 € in zahteva približno 59.000 € prihrankov. V dražjem delu stane okoli 307.000 € in zahteva približno 75.000 €.
Svoj primer z dejansko ceno, pologom in stroški izračunaj v kalkulatorju financiranja nepremičnine.
Kakšno plačo potrebuješ za kredit?
Brez dovolj visoke plače ti tudi velik polog ne pomaga. Banka preveri dve omejitvi Banke Slovenije:
- Vsi obroki skupaj ne smejo preseči 50 % tvojega neto dohodka.
- Po plačilu obrokov ti mora ostati vsaj 745 € na mesec. Za vsakega vzdrževanega družinskega člana še več (aktualni zneski).
Kako banka to računa, smo razložili v članku kako banke izračunajo kreditno sposobnost.
Fiksne obrestne mere za stanovanjski kredit na 25 do 30 let so septembra 2026 okoli 4 %, če izpolniš pogoje banke. Običajno to pomeni, da prejemaš plačo na račun pri tej banki. Brez tega so mere med 4,5 in 5 %. Zakaj je tako, preberi v članku o tem, kaj pomeni obstoječa stranka pri kreditu. Trenutne ponudbe vseh bank pa najdeš v primerjavi stanovanjskih kreditov.
Pri 4 % obresti velja:
| Stanovanje | Kredit (80 %) | Obrok, 30 let | Obrok, 25 let | Potrebna neto plača (30 let) |
|---|---|---|---|---|
| Garsonjera, 30 m² | 121.200 € | 579 € | 640 € | okoli 1.330 € |
| Dvosobno, 53 m² | 214.120 € | 1.022 € | 1.130 € | okoli 2.050 € |
| Trisobno, 75 m² | 303.000 € | 1.447 € | 1.599 € | okoli 2.900 € |
| Novogradnja, 55 m² | 308.000 € | 1.470 € | 1.626 € | okoli 2.950 € |
Povprečna neto plača v Sloveniji je bila junija 2026 po podatkih SURS 1.723 €. S tako plačo dobiš sam največ okoli 180.000 € kredita. To zadošča za stanovanje do približno 225.000 €, kar je v Ljubljani okoli 45 m². Par z dvema povprečnima plačama lahko dobi do okoli 360.000 €, a bi potem za obrok dajal polovico skupnega dohodka.
Koliko kredita dopušča tvoja plača, preveri v kalkulatorju kreditne sposobnosti. Več primerov po višini plače najdeš v članku koliko kredita lahko dobim glede na plačo.
Pazi še na eno stvar: daljša ročnost zniža obrok, a skupaj plačaš veliko več. Pri kreditu 214.120 € na 30 let plačaš okoli 154.000 € samih obresti. Različne ročnosti primerjaj v kreditnem kalkulatorju, vse stroške kredita v enem odstotku pa ti pokaže EOM kalkulator.
Primer: Maja in Žan kupujeta dvosobno stanovanje
Maja in Žan imata vsak povprečno plačo, skupaj 3.446 € neto. Prihranila sta 20.000 €, na mesec pa lahko odložita 800 €. Želita rabljeno dvosobno stanovanje s 53 m².
- Potrebujeta okoli 66.400 € za polog in stroške. Manjka jima 46.400 €.
- Pri 800 € na mesec bosta ta znesek zbrala v približno 58 mesecih, torej v slabih petih letih.
- Obrok za kredit 214.000 € na 30 let bo okoli 1.020 €. To je slaba tretjina njune plače, zato bi ga banka verjetno odobrila.
Ovira torej ni plača, ampak prihranki. Če bi cene v teh petih letih rasle po 5 % na leto, bi potrebovala še okoli 15.000 € več. Zato je smiselno cilj preveriti vsako leto.
Koliko let moraš varčevati?
Tabela kaže, koliko let traja, da od nič zbereš polog in stroške. Rezerva in obresti na prihranke niso upoštevane.
| Mesečno varčevanje | Garsonjera (40.300 €) | Dvosobno (66.360 €) | Trisobno (91.290 €) |
|---|---|---|---|
| 500 € | 6,7 leta | 11,1 leta | 15,2 leta |
| 800 € | 4,2 leta | 6,9 leta | 9,5 leta |
| 1.000 € | 3,4 leta | 5,5 leta | 7,6 leta |
| 1.500 € | 2,2 leta | 3,7 leta | 5,1 leta |
Denar za stanovanje, ki ga boš potreboval čez nekaj let, naj bo varen in dosegljiv. Dobra izbira je vezan depozit z ročnostjo do načrtovanega nakupa. Koliko ti prinese, izračunaj v depozitnem kalkulatorju. Delnice in skladi lahko tik pred nakupom izgubijo del vrednosti, zato za ta namen niso primerni. Več o tej odločitvi v članku varčevanje ali investiranje.
Kako do stanovanja z manj prihranki?
Izberi manjše stanovanje ali cenejši del mesta. Razlika med cenejšim in dražjim delom trga je pri dvosobnem stanovanju okoli 70.000 € v ceni in 16.000 € v prihrankih.
Poglej okolico Ljubljane. V Domžalah, Kamniku in Medvodah je bila srednja cena 4.060 €/m², v Grosupljem, na Vrhniki in v Logatcu pa 4.000 €/m². To je približno petina manj kot v Ljubljani. Prištej pa stroške vožnje na delo.
Kupi brez agencije. Pri stanovanju za 268.000 € prihraniš do okoli 6.500 €. Pogodbo in zemljiško knjigo pa naj ti vseeno pregleda pravnik.
Ponudi dodatno zavarovanje. Če banki zastaviš še drugo nepremičnino, na primer od staršev, ti lahko posodi več kot 80 %. Polog je manjši, tveganje pa večje za vse.
Razmisli o najemu. Če do nakupa potrebuješ še veliko let, preveri, ali se ti najem vmes bolj splača. Primerjavo smo naredili v članku najem ali nakup stanovanja.
Kje začeti?
- V kalkulatorju kreditne sposobnosti preveri, koliko kredita dopušča tvoj dohodek.
- V kalkulatorju financiranja nepremičnine sestavi celoten proračun s kupnino, pologom in stroški.
- V primerjavi stanovanjskih kreditov poišči najugodnejšo banko.
- Ko imaš konkretno stanovanje, preberi naš vodič za nakup nepremičnine in vse o stanovanjskem kreditu.
Izračuni v članku so informativni. Dejanski pogoji, stroški in odobreni znesek so odvisni od banke, cenitve, pogodbe in tvojega finančnega položaja.
Viri
Cene stanovanj so iz Poročila o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025 Geodetske uprave RS (preglednici 9 in 14 ter poglavje o Ljubljani). Povprečna plača je podatek Statističnega urada RS za junij 2026. Obrestne mere so iz cenikov bank, ki jih zbiramo v primerjavi stanovanjskih kreditov. Kako zbiramo podatke, piše na strani Metodologija.
