| Banka | Odobritev | Vodenje | Cenitev |
|---|---|---|---|
| DBS | 495 € | ni podatka | ni podatka |
| Delavska hranilnica | 1,50 % (od 350 € do 500 €) | 3,90 € / mesec | 250 € |
| Gorenjska banka | 1,70 % (od 100 € do 900 €) | 3,19 € / mesec | 300 € |
| Intesa Sanpaolo Bank | ni podatka | 5,50 € / mesec | ni podatka |
| LON | 1,20 % (od 300 € do 800 €) | 3,90 € / mesec | ni podatka |
| NLB | brez stroška | 5,00 € / mesec | ni podatka |
| OTP banka | ni podatka | 3,10 € / mesec | ni podatka |
| Primorska hranilnica | brez stroška | 3,50 € / mesec | 350 € |
| Sparkasse | 790 € | 2,99 € / mesec | vključena v odobritev |
| UniCredit Banka Slovenija | 280 € | brez stroška | ni podatka |
Za stanovanjski kredit 150.000 € / 20 let, nekomitentska ponudba. Za izračun s svojimi parametri uporabi EOM kalkulator ali primerjavo stanovanjskih kreditov.
Ko primerjaš kredite, večina ljudi pogleda samo obrestno mero in mesečni obrok. Banke pa poleg tega pogosto zaračunajo še strošek odobritve, mesečno vodenje kredita in pri stanovanjskih kreditih tudi cenitev nepremičnine. Noben od teh stroškov ni na prvi pogled očiten, v seštevku pa lahko pomeni tudi več sto evrov razlike med ponudbami.
Na kratko:
- Odobritev je enkraten strošek, vodenje mesečni, cenitev pa strošek, ki se pojavi samo pri hipotekarnem kreditu.
- Katere od teh stroškov banka zaračuna in koliko, se od banke do banke močno razlikuje. Trenutne zneske po bankah najdeš v tabeli zgoraj v tem članku.
- Vsi ti stroški (razen že opravljenih storitev tretjih oseb, kot je notar) morajo biti po zakonu vključeni v EOM, zato je EOM, ne nominalna mera, tisto, kar primerjaj.
Kaj sploh so ti trije stroški
Strošek odobritve je enkratno nadomestilo, ki ga banka zaračuna ob sklenitvi pogodbe, za obdelavo vloge, preverjanje kreditne sposobnosti in pripravo dokumentacije. Nekatere banke ga sploh ne zaračunavajo, druge ga postavijo kot fiksen znesek, tretje kot odstotek odobrenega zneska, pogosto znotraj določenih spodnjih in zgornjih mej.
Vodenje kredita je mesečno nadomestilo, ki teče ves čas odplačevanja, za administrativno vodenje računa in spremljanje plačil. Ni obvezna postavka po zakonu, je pa danes del ponudbe pri velikem delu bank.
Cenitev nepremičnine pride v igro samo pri stanovanjskih (hipotekarnih) kreditih. Banka jo zahteva, da ugotovi tržno vrednost nepremičnine, ki je podlaga za zavarovanje in za to, koliko kredita sploh lahko dobiš (običajno do 80 % ocenjene vrednosti). Izdela jo pooblaščeni cenilec z bankinega seznama, strošek pa praviloma nosiš ti.
Banka sama odloča, katere od teh treh stroškov bo zaračunala. Zakon o potrošniških kreditih (ZPotK-2) pa zahteva, da so, z izjemo že opravljenih storitev tretjih oseb kot je notar, vključeni v izračun EOM.
Strošek odobritve: fiksno, v odstotkih ali nič
V praksi so razlike med bankami precejšnje. Nekatere odobritve trenutno ne zaračunavajo, druge imajo fiksen znesek, tretje odstotek zneska kredita, pogosto z določeno spodnjo in zgornjo mejo. Zato “strošek odobritve” sam po sebi ni ena številka, ki bi veljala za celoten trg, ampak konkreten podatek, ki ga moraš preveriti pri vsaki banki posebej, glede na svoj znesek in ročnost. Aktualne zneske po bankah najdeš v tabeli na vrhu tega članka.
Če kredit predčasno poplačaš, imaš pravico do sorazmernega vračila dela stroška odobritve, to velja za pogodbe, sklenjene po 7. avgustu 2010. Ne velja pa za storitve, ki so že bile opravljene, kot je cenitev.
Vodenje kredita: mesečni strošek, ki traja ves čas odplačevanja
To je strošek, ki ga zlahka spregledaš, ker je na mesečni ravni videti majhen. Nekatere banke ga ne zaračunavajo, druge pa nekaj evrov mesečno, ves čas trajanja kredita.
Prav v tem je past: tudi navidezno majhen mesečni strošek se pri dolgi ročnosti hitro pozna. Recimo, da bi banka zaračunavala 4 €/mesec, kar je v okvirih, ki jih na trgu dejansko srečaš. Pri 20-letnem kreditu to pomeni skoraj 1.000 € v celotni dobi odplačevanja, denar, ki ga v izračunu na prvi pogled, torej samo z obrestno mero, sploh ne vidiš. Konkretne trenutne zneske po posameznih bankah najdeš v tabeli zgoraj.
Cenitev nepremičnine: kdo jo plača in koliko stane
Pri hipotekarnem kreditu je cenitev skoraj vedno obvezna in strošek nosiš ti. Znesek se med bankami razlikuje, pri nekaterih pa je vključena že v strošek odobritve in ločeno ni zaračunana, kar je smiselno preveriti vnaprej.
Če cenitev pokaže nižjo vrednost, kot je dogovorjena kupnina, banka odobri manjši kredit in razliko moraš pokriti sam. Zato ni pametno porabiti vseh prihrankov za aro in polog, še preden poznaš rezultat cenitve.
Zakaj tega banka ne pokaže že v oglasu
Oglasi poudarjajo nominalno obrestno mero, ker je to ena preprosta številka, ki dobro zveni. EOM in podrobni stroški se pojavijo šele v informativnem izračunu, ki ga dobiš, ko dejansko zaprosiš za ponudbo. Zakon zahteva, da so vsi stroški vključeni v EOM, ne zahteva pa, da jih banka razčleni že v oglasu.
Zato je primerjava zgolj po oglaševani meri lahko zavajajoča. Banka z nižjo nominalno mero, a visokim fiksnim stroškom odobritve in vodenja, te na koncu lahko stane več kot banka z videti manj ugodno mero.
Primer: kako nekaj sto evrov skritih stroškov spremeni EOM
Za ponazoritev vzemimo stanovanjski kredit v višini 150.000 € za 20 let, z nominalno mero 3,6 %. Zneski spodaj so hipotetični, namenjeni samo prikazu mehanizma, ne konkretni banki. Če dodamo 300 € odobritve, 300 € cenitve in 4 €/mesec vodenja, kar v 20 letih nanese skoraj 1.000 €, skupni neobrestni stroški presežejo 1.500 €. To EOM dvigne za približno 0,15 do 0,25 odstotne točke glede na golo nominalno mero, na prvi pogled malo, v absolutnem znesku pa ne.
Pri potrošniškem kreditu je učinek relativno večji, ker je znesek manjši in doba krajša: pri kreditu 20.000 € za 5 let lahko odobritev in vodenje EOM dvigneta tudi za več kot 1 odstotno točko.
Kako preveriti dejanski strošek pred podpisom
Preden podpišeš, zahtevaj podroben informativni izračun, kjer so odobritev, vodenje in cenitev navedeni ločeno, ne kot ena skupna številka. Vprašaj, kaj točno je vključeno v EOM in kaj ne, notarski stroški in zavarovanje nepremičnine praviloma nista. Preveri tudi, ali je odprtje transakcijskega računa ali nakup paketa pogoj za oglaševano mero, in koliko ta paket dejansko stane na mesec.
Najlažje ponudbe primerjaš, če pri vseh bankah uporabiš enak znesek, enako dobo in enak način odplačevanja, točno to naredi naš EOM kalkulator.
Povzetek
Skriti stroški niso nezakoniti, so preprosto del poslovnega modela bank in del zneska, ki ga moraš pri primerjavi upoštevati. Najbolj zanesljiv način primerjave ostaja EOM, ne nominalna mera. Preden se odločiš, preveri, ali banka zaračunava vodenje kredita, kolikšen je strošek odobritve in, pri stanovanjskem kreditu, koliko stane cenitev. Aktualne zneske po bankah najdeš v tabeli na vrhu tega članka; za primerjavo z lastnimi parametri uporabi primerjavo stanovanjskih kreditov ali EOM kalkulator.
