Zakaj je oglaševana obrestna mera nižja od tvoje?

Na oglasih in bančnih spletnih straneh pogosto vidiš »že od 3,30 %« ali »izhodiščna obrestna mera 3,45 %«. Ko dobiš svojo individualno ponudbo, se ta številka skoraj vedno premakne navzgor. To ni napaka pri izračunu, ampak preprosto način, kako banke oblikujejo ceno kredita.

Na kratko:

• »Že od X %« in »izhodiščna mera« pomenita spodnjo mejo cenika, do katere pride le stranka z najboljšo boniteto.
• V naših podatkih ista banka za isto »najboljšo« bonitetno oceno objavlja mere, ki se razlikujejo tudi za več kot dve odstotni točki, odvisno od ročnosti in namena kredita.
• Zanesljivejši kazalnik za primerjavo je EOM, ki poleg obresti upošteva tudi stroške, ki jih gola obrestna mera skrije.

Kaj pomeni »že od X %« ali »izhodiščna obrestna mera«?

»Že od« in »izhodiščna mera« pomenita spodnjo mejo cenika. To je cena, ki jo banka lahko ponudi svoji najboljši stranki: nekomu z odlično kreditno zgodovino, primernim razmerjem med obrokom in dohodkom, stabilno zaposlitvijo in po možnosti še statusom komitenta ali dodatnim paketom.

Addiko Bank to na svojem ceniku za gotovinski kredit zapiše skoraj dobesedno: naslovna mera je »že od X %«, gre pa za reprezentativni primer za nove stranke, ki hkrati prenesejo svoje poslovanje k njim. Intesa Sanpaolo pri stanovanjskih kreditih uporablja izraz »izhodiščna OM« in jo objavlja ločeno za vsak razpon ročnosti in za razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine (LTV) do 80 %. Aktualne trenutne mere za oba primera najdeš v okvirčku “Trenutno pri nas” na vrhu tega članka, kjer se osvežujejo samodejno iz naših podatkov.

Večina strank te spodnje meje ne doseže, kar je povsem pričakovano; banka jo objavi kot svoj najboljši možni scenarij, ne kot ponudbo, ki čaka nate. Na FinPortal.si zato pri primerjavi posebej označimo ponudbe, kjer banka sama pove, da gre za izhodiščno oziroma najnižjo mero, ne za splošno veljavno ceno.

Bonitetni razredi: kako banka pride do tvoje številke

Banka te ne oceni po občutku, ampak po lastnem internem modelu, ki upošteva več stvari hkrati. Med njimi so tvoja kreditna zgodovina v SISBON-u, stabilnost prihodkov, razmerje med skupnim mesečnim obrokom in neto dohodkom (banke temu pravijo DSTI), obstoječe obveznosti in kakovost zavarovanja, če gre za hipoteko.

Na podlagi tega te uvrsti v bonitetni razred, pogosto označen s črkami (A, B, C …) ali številkami. Boljši razred pomeni nižjo maržo nad izhodiščno mero, slabši razred pa dražji kredit ali v skrajnem primeru zavrnitev. Ista banka lahko za popolnoma enak znesek in ročnost enemu komitentu ponudi 3,4 %, drugemu pa 4,2 % samo zato, ker model oceni, da je tveganje pri drugem višje.

To ni arbitrarno določanje cene. Je poskus, da banka svoje stroške financiranja in pričakovane izgube razporedi med stranke glede na dejansko tveganje, ki ga vsaka od njih predstavlja. Problem za potrošnika je le, da tega razreda vnaprej ne pozna, dokler ne odda vloge.

Kaj sploh vpliva na tvoj bonitetni razred?

Natančnega modela nobena banka ne objavi, saj gre za poslovno skrivnost, iz javno dostopnih pogojev in pojasnil bank pa lahko razberemo, kateri dejavniki najpogosteje štejejo:

• Kreditna zgodovina v SISBON-u. Pretekle zamude pri plačilih, tudi manjše, ostanejo v evidenci in znižajo oceno.
• Razmerje med obrokom in dohodkom (DSTI). Če bi novi obrok skupaj z obstoječimi obveznostmi presegel varno razmerje do dohodka, banka to vidi kot tveganje, ne glede na to, da doslej nisi zamujal.
• Stabilnost zaposlitve in vira dohodka. Pogodba za nedoločen čas in daljša delovna doba pri istem delodajalcu na splošno veljata za ugodnejši profil kot kratkoročne pogodbe ali samozaposlitev brez zgodovine.
• Obstoječe obveznosti. Vsak odprt kredit, limit na kartici ali leasing zmanjša prostor, ki ga banka oceni kot varnega za nov obrok.
• Razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine (LTV) pri hipotekah. Nižji LTV, torej več lastnih sredstev, praviloma pomeni nižjo mero, ker banka nosi manjše tveganje, če bi moralo priti do prodaje zavarovanja.
• Status komitenta ali dodaten paket, kot smo podrobneje opisali v članku o obstoječih strankah pri kreditu.

Nekateri od teh dejavnikov so v tvoji moči precej hitro (npr. znižanje obstoječih obveznosti pred vlogo), drugi pa ne (zgodovina zaposlitve). Zato ima smisel pred obiskom banke narediti vsaj grob pregled lastnega stanja.

Konkreten primer: kako široko se giblje cena znotraj »iste« ocene

Najbolj zgovoren primer iz naših podatkov je DBS. Pri potrošniškem kreditu za isto oznako, »bonitetna ocena A«, objavljajo več različnih obrestnih mer, odvisno od zneska, ročnosti in namena posojila. Aktualni razpon najdeš v okvirčku “Trenutno pri nas” zgoraj, a že sam podatek, da gre za razpon in ne eno številko, pove dovolj: celo znotraj tega, kar banka šteje za svojo najboljšo bonitetno kategorijo, cena ni ena sama. »Ista« najboljša ocena torej še zdaleč ne pomeni ene same cene.

Podoben vzorec vidimo pri Intesa Sanpaolo in njihovih stanovanjskih kreditih. Izhodiščna fiksna mera se razlikuje po ročnosti (krajše ročnosti imajo nižje izhodišče kot daljše), in to še preden banka sploh pogleda tvojo osebno boniteto. Torej že sama dolžina odplačevanja premakne izhodišče, boniteta pa se doda na vrh tega.

Kaj to pomeni v praksi? Če vidiš oglas z izhodiščno mero, je smiselno vprašati, za katero ročnost in LTV ta številka sploh velja, preden jo primerjaš s ponudbo druge banke. Primerjava dveh »izhodiščnih« mer, ki v resnici veljata za različne ročnosti, ni prava primerjava, tudi če sta številki videti podobni.

Zakaj sta EOM in izhodiščna mera dve različni stvari

Nominalna, torej izhodiščna obrestna mera, pove samo, koliko obresti plačuješ na glavnico. Efektivna obrestna mera (EOM) pa poleg obresti vključuje še stroške odobritve, morebitno zavarovanje, mesečne stroške vodenja računa ali kredita in druge redne stroške, ki jih banka zaračuna zraven.

Zato je EOM skoraj vedno višji od izhodiščne nominalne mere, razlika pa se med bankami zelo razlikuje. Pri DBS smo na primer opazili zanimivo podrobnost: banka za gotovinski kredit ne objavi cenika nadomestil, ampak samo reprezentativni primer brez stroška odobritve. Naša primerjava zato pri njih EOM računa le iz nominalne mere, kar pomeni, da je prikazana številka pri DBS bolj optimistična, kot bi bila, če bi imeli popoln vpogled v vse njihove stroške.

Dve banki z enako nominalno mero lahko imata zato zelo različen EOM, če ima ena visoke enkratne stroške odobritve, druga pa jih nima ali jih ne objavi. Pri primerjavi kreditov je zato EOM vedno boljši kazalnik kot gola izhodiščna mera, čeprav niti EOM ni popolna slika, če banka ne razkrije vseh svojih stroškov vnaprej.

Kako to prikazujemo na FinPortal.si

Pri primerjavi stanovanjskih kreditov in primerjavi potrošniških kreditov mero, ki jo banka sama označi kot izhodiščno ali najnižjo, posebej označimo z majhno oznako »izhodiščna mera«, da veš, da gre za spodnjo mejo, ne za ceno, ki jo lahko pričakuješ z gotovostjo. Poleg tega izračunamo tudi EOM na podlagi vseh objavljenih stroškov, kjer je to mogoče, da dobiš realnejšo sliko skupnega stroška.

Cilj ni prestrašiti te pred kreditom, ampak da veš, kaj natanko gledaš, ko primerjaš dve banki.

Hitro lahko preveriš tudi sam: v kreditnem kalkulatorju vnesi najprej izhodiščno, nato še bolj realistično oceno svoje mere, in takoj vidiš razliko v mesečnem obroku in skupnem strošku. Če te bolj zanima, koliko kredita si sploh lahko privoščiš glede na dohodek, pa poglej kreditno sposobnost.

Kaj preveriti, preden se zaneseš na oglaševano ceno

1. Vprašaj, za katero ročnost in znesek velja objavljena mera. Kot smo videli pri Intesa Sanpaolo, se lahko izhodiščna mera med ročnostmi kar precej razlikuje, čeprav gre za isto banko in isti produkt.
2. Vprašaj, kaj natanko pomeni »najboljša bonitetna ocena« pri tej banki in ali jo dosegaš. Bolje je to vprašati vnaprej kot se presenetiti ob ponudbi.
3. Preveri svoj SISBON izpisek, preden greš v banko. Enkrat letno je brezplačen, vidiš pa točno to, kar bo videla tudi banka.
4. Primerjaj po EOM, ne po nominalni oziroma izhodiščni meri. EOM že vključuje del stroškov, ki jih gola obrestna mera skrije.
5. Ne pozabi, da je individualna ponudba pogajalsko izhodišče, ne končna beseda. Če imaš stabilne prihodke, urejeno kreditno zgodovino in morda še ponudbo druge banke v žepu, imaš prostor za pogovor o boljših pogojih.

Če si zapomniš samo eno stvar iz tega članka, naj bo ta: oglaševana obrestna mera je vabilo, ne obljuba. Pove ti, kje se lestvica začne, ne kje boš na njej pristal ti. Zato vedno primerjaj po EOM, ne po goli nominalni meri, in banko vprašaj naravnost, kaj vse mora držati, da dobiš tisto številko z oglasa.

Trenutne ponudbe lahko pregledaš na primerjavi stanovanjskih kreditov, svoj scenarij pa si vnaprej preračunaj v kreditnem kalkulatorju.