Refinanciranje kredita pomeni, da obstoječi kredit poplačaš z novim, cenejšim kreditom, običajno pri drugi banki. Pri stanovanjskem kreditu prehod stane od 1.000 do 3.000 €, zato se splača takrat, ko ti nižji obrok te stroške povrne v nekaj letih, do konca kredita pa ostane še dovolj časa.
V tem članku izračunamo primer, naštejemo vse stroške prehoda in opišemo, kako postopek poteka. Aktualne obrestne mere vseh bank so v primerjavi stanovanjskih kreditov.
Kdaj razmisliti o refinanciranju
O prehodu se splača razmisliti, če:
- imaš fiksno obrestno mero, ki je za vsaj pol odstotne točke višja od današnjih ponudb,
- imaš spremenljivo obrestno mero z visokim pribitkom, ker je bil kredit sklenjen v času, ko so banke zaračunavale višje pribitke,
- imaš do konca kredita še vsaj nekaj let, saj se prihranek nabira z vsakim obrokom,
- se je tvoj položaj izboljšal (višja plača, manj dolgov), zato bi danes dobil boljše pogoje.
Kako velike so razlike med bankami, smo izračunali v študiji Koliko te stane napačna izbira banke: pri kreditu 150.000 € za 20 let je bila razlika med najcenejšo in najdražjo banko več kot 14.000 €.
Primer: Maja prenese kredit k drugi banki
Maja je leta 2023 vzela stanovanjski kredit s fiksno obrestno mero 4,5 %. Danes ji ostane še 120.000 € dolga in 15 let odplačevanja. Druga banka ji ponudi fiksno obrestno mero 3,6 %, če bo tam odprla račun in nanj prejemala plačo.
| Ostane pri svoji banki | Prenese kredit | |
|---|---|---|
| Obrestna mera | 4,5 % | 3,6 % |
| Mesečni obrok | 918 € | 864 € |
| Vsi obroki do konca | 165.239 € | 155.478 € |
| Stroški prehoda | - | približno 2.600 € |
| Skupaj | 165.239 € | 158.100 € |
Izračun: anuitetni obrok, 180 mesecev, brez stroškov vodenja računa. Stroški prehoda: nadomestilo stari banki 1.200 € (1 % glavnice), odobritev 500 €, cenitev 300 €, notar 430 €, izbris hipoteke 150 € in sodna taksa 50 €.
Maja z refinanciranjem prihrani približno 7.100 €. Obrok je nižji za 54 € na mesec, zato se ji stroški prehoda povrnejo v približno štirih letih. Vse, kar sledi, je čisti prihranek.
Če bi imela spremenljivo obrestno mero, bi odpadlo nadomestilo stari banki. Stroški bi bili okoli 1.400 € in povrnili bi se ji v nekaj več kot dveh letih.
Svoj primer lahko izračunaš v kreditnem kalkulatorju: vnesi preostanek dolga, preostalo dobo, svojo in novo obrestno mero ter primerjaj obroka.
Pazi na razliko med komitenti in nekomitenti
Banke objavljajo nižjo obrestno mero za komitente, torej stranke, ki imajo pri njih račun s prilivom plače. Pri stanovanjskih kreditih za 15 let je bila 19. 10. 2026 ta razlika pri večini bank od 0,5 do 1 odstotne točke.
Ko kredit preneseš, si pri novi banki najprej nekomitent. Nižjo obrestno mero dobiš šele, ko tja preneseš tudi plačo. Če bi Maja ostala nekomitentka in dobila 4,6 %, bi bil njen obrok višji kot pri stari banki, prehod pa bi jo samo stal. Zato pri primerjavi vedno preveri, za kateri status velja ponujena obrestna mera. Več o tem v članku Obstoječa stranka pri kreditu.
Prenos plače pomeni tudi, da boš račun pri stari banki verjetno zaprl in uredil trajnike ter direktne obremenitve na novem računu. Upoštevaj še mesečni strošek novega računa ali paketa.
Vsi stroški prehoda
| Strošek | Koliko | Kdo ga zaračuna |
|---|---|---|
| Nadomestilo za predčasno poplačilo | največ 1 % glavnice, samo pri fiksni obrestni meri, nekatere banke ga ne zaračunajo | stara banka |
| Odobritev novega kredita | od 0 € do približno 800 € | nova banka |
| Cenitev nepremičnine | 250 do 350 €, pri nekaterih bankah brezplačno | banka oziroma cenilec |
| Notarski zapis sporazuma o zavarovanju in predlog za vpis hipoteke | 250 do 450 € z DDV, odvisno od zneska kredita | notar |
| Izbris stare hipoteke (izbrisno dovoljenje in predlog za izbris) | 100 do 200 € | stara banka in notar |
| Vpis nove hipoteke | 50 € sodne takse | sodišče |
Stroški odobritve in cenitve so iz cenikov bank, ki jih spremljamo (stanje 19. 10. 2026). Notarski stroški so izračunani po notarski tarifi, sodna taksa po Zakonu o sodnih taksah. Strošek izbrisnega dovoljenja se razlikuje med bankami.
Nadomestilo stari banki je omejeno z zakonom: največ 1 % predčasno poplačane glavnice, če je do konca pogodbe več kot leto, in največ 0,5 %, če je manj. Pri spremenljivi obrestni meri ga banka ne sme zaračunati, nekatere banke pa ga ne zaračunajo niti pri fiksni. Kaj velja zate, piše v tvoji pogodbi. Pri kombinirani obrestni meri velja nadomestilo samo, če kredit poplačaš v obdobju fiksne obrestne mere. Podrobnosti so v članku Predčasno poplačilo kredita.
Nekatere banke ob prenosu kredita krijejo del stroškov, na primer cenitev ali odobritev. Vprašaj, preden podpišeš.
Kako poteka prenos kredita
- Stara banka ti pove, koliko dolguješ. Pisno jo prosi za stanje dolga na določen dan in za višino nadomestila za predčasno poplačilo.
- Zbereš ponudbe vsaj dveh bank. Primerjaj EOM, ne samo obrestne mere, in preveri, ali ponudba velja za komitente.
- Nova banka preveri tvojo kreditno sposobnost. Potrebuje dokazila o dohodkih, pogodbo starega kredita, potrdilo o stanju dolga in cenitev. Koliko ti banka lahko posodi, preveriš v kalkulatorju kreditne sposobnosti.
- Podpišeš novo pogodbo in sporazum o zavarovanju pri notarju.
- Nova banka nakaže denar stari banki. Stari kredit je s tem poplačan.
- Stara banka izda izbrisno dovoljenje, na podlagi katerega notar predlaga izbris stare hipoteke, nova pa se vpiše v zemljiško knjigo.
- Uredi zavarovanja. Zavarovanje nepremičnine in morebitno življenjsko zavarovanje je treba vinkulirati v korist nove banke.
Od vloge do izbrisa stare hipoteke običajno mine od štiri do osem tednov. Ves ta čas plačuješ obroke staremu kreditu.
Najprej vprašaj svojo banko
Preden zamenjaš banko, pojdi z najboljšo ponudbo k svoji. Nekatere banke so pripravljene znižati obrestno mero z aneksom k pogodbi, da stranke ne izgubijo. Tako se izogneš notarju, cenitvi in novi hipoteki, čeprav lahko banka za aneks zaračuna strošek.
Če tvoja banka ne ponudi primerljivih pogojev, imaš z drugo ponudbo v roki jasno odločitev.
Kdaj se refinanciranje ne splača
- Do konca kredita ti ostane le nekaj let, zato prihranek ne pokrije stroškov.
- Razlika v obrestni meri je manjša od približno 0,3 odstotne točke.
- Nova banka ponuja nizko obrestno mero samo v paketu z drago kartico ali zavarovanjem.
- Tvoja kreditna sposobnost se je poslabšala, zato bi pri novi banki dobil slabše pogoje ali celo zavrnitev.
Pravilo za hitro oceno: stroške prehoda deli z mesečnim prihrankom. Če dobiš manj kot 36 do 48 mesecev in imaš do konca kredita bistveno več, se prehod praviloma splača.
